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Las reformas…, pero ¿Qué Reformas?¹

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En esta entrada os voy a hablar de una de mis últimas contribuciones, escrita con dos amigos cercanos, Carmen Beviá y Antonio Romero-Medina. Esto me dará pie para hablar de otras historias que os darán idea de cómo es la vida de un académico y os ilustrarán cómo la teoría más abstracta puede arrojar luz sobre la realidad y cómo cambiarla.

Nuestro trabajo estudia la trayectoria de una organización que está compuesta por tres tipos de individuos: productivos, medianos y flojitos que contribuyen a la producción de esta organización con un output individual, grande, mediano y pequeño respectivamente. En cada período, la organización decide por votación entre sus miembros dos cosas: la manera de repartir el output, por ejemplo, a todos por igual o proporcionalmente al output individual o una mezcla de esas dos, etc. Y qué individuo se incorpora a la organización. En nuestra mente, el principal ejemplo era el de la universidad española.

Para simplificar suponemos que siempre hay candidatos de los tres tipos dispuestos a ser fichados. La pregunta es ¿qué tipo de políticas adoptará esa organización? ¿Contratará siempre a los mejores? ¿Se repartirá el output de manera meritocrática, igualitaria o de cualquier otra forma?

Este problema se nos había ocurrido a Antonio y a mí, pero la verdad, no éramos capaces de sacarlo adelante. Nos reuníamos y patateábamos el problema como se patatea una comida muy fuerte para tu estómago. Decidimos pues pedirle a Carmen que se uniera al equipo. Ella estaba trabajando por entonces en temas parecidos y se unió a nosotros encantada. Rápidamente el trabajo empezó a despegar.

A todo esto, nuestro buen amigo Juan de Dios Moreno-Ternero estaba pidiendo trabajos para un volumen de homenaje a John Roemer. Y aquí toca hablar de John. Conocí a John hace muchos años a través de Joaquim Silvestre. La fama de John de poco sociable se deshizo rápidamente y me conquistó por su inteligencia y sinceridad. Y esto fue el principio de una bella amistad y de una admiración compartida por mis coautores… O sea que había que contribuir a su homenaje sí o sí. Y decidimos que este paper podría ser adecuado porque sus temas tocaban fibras sensibles de John, del que debo decir, que se considera Marxista practicante.

John Roemer, Elizabeth S. and A. Varick Stout Professor of Political Science and Economics. Universidad de Yale.

El trabajo fluyó muy rápido y enseguida tuvimos resultados de una entidad suficiente como para presentarlos en público. Yo tenía un sabático que pasé primero en Cambridge UK y a partir de marzo en la Northwestern al ladito de Chicago (my kind of town…). Hice un tour presentándolo por varias universidades americanas incluyendo la Georgetown y la George Mason (ambas en Washington), en esta última invitado por César Martinelli. En la primera también estaba, haciendo su doctorado, María Hernández de Benito (hoy en la universidad de Alicante) que había sido mi ayudante en la C3 y a la que yo había convencido para que cruzara el charco.

Había dos cosas que me interesaban en Washington. Por una parte, Roger Lagunoff (Georgetown) había hecho un paper parecido (esto son las pesadillas que tienes de mayor, reemplazando a la que tienes de joven cuando sueñas que te falta una asignatura para acabar la carrera). Afortunadamente Lagunoff es un tipo inteligente, amable y tranquilo que se tomó la cosa a bien y, contento con que le citáramos y discutiéramos su trabajo, me llevó a la cena que suele seguir a los seminarios a un maravilloso restaurante a la vera del Potomac. Por cierto, que el Atlético de Madrid (mi equipo) jugaba las semifinales de la Champions a la hora del seminario. La cosa se arregló con María siguiendo el partido por internet y haciéndome las señales pertinentes mientras yo explicaba la trayectoria del equilibrio Markoviano perfecto. Todo, incluyendo el resultado, salió bien.

En la George Mason hay el único grupo de economistas austríacos que conozco en una universidad entre las 100 mejores del mundo. Y tenía curiosidad por saber su reacción ante nuestro trabajo. Desgraciadamente no aparecieron por mi seminario. De hecho, yo he participado en muchísimos congresos internacionales y no creo haberlos visto nunca. Eso sí, según algunos y algunas, son los economistas de más impacto en el mundo (?).

Pues creo que ya es hora de que os cuente los resultados del trabajo. Que, como los tres mosqueteros, son cuatro, mayormente.

1. Las organizaciones que comienzan con mayoría de agentes flojitos contratan un buen número de agentes medianos que, eventualmente, serán mayoría y decidirán a quien se contrata y cómo se reparte el output. Pero los intereses de estas dos «clases» están perfectamente alineados. Quieren un buen número de agentes productivos pero que no sean tantos como para tener el poder político. A esto, que en un modelo distinto ya estaba en el paper de Lagunoff, le llamamos el «Efecto Cesión».

2. Es muy posible que los agentes de mayor productividad reciban menos de lo que aportan. Esto se debe a que el sistema de reparto se establece por votación y mientras que los mejores sean minoría tendrán que aceptar, democráticamente, el resultado de las votaciones. A esto le llamamos «Explotación» en este caso del más productivo por los menos productivos. Y aquí ocurre en una sociedad perfectamente democrática. Es la «esclavitud de los talentosos» ya señalada en el contexto de imposición óptima por Mirless.

3. La organización no va a contratar siempre a los mejores. Lo hará mientras que no amenacen su supremacía política. De hecho, en muchos casos se contratará el máximo número de agentes productivos que no obtengan el poder político porque si lo obtuvieran, impondrían un reparto proporcional al output individual. Los desgraciados agentes productivos que se quedan en el bíblico llanto y crujir de dientes (desempleo) conforman lo que llamamos «Desempleo Político».

4. La composición de los padres fundadores de la organización determina totalmente la trayectoria de ésta. Si los flojitos o los medianos tienen mayoría al principio, se contratarán agentes muy productivos hasta que estos vayan a alcanzar el poder político y luego se irán contratando alternativamente agentes productivos y medianos. Y el reparto será igualitario. Si los productivos son mayoría sólo se contratará a agentes productivos y cada agente recibirá su productividad.

El lector decidirá si esta parábola le recuerda o no el funcionamiento de muchos departamentos de economía de nuestro país. A nosotros mucho. Y tiene consecuencias. Una vez que las organizaciones están en marcha es muy difícil cambiar su rumbo. Es preferible crear otras nuevas en las que se contrate a lo mejorcito de que el país disponga. Así Francisco I creó el College de France y lo colocó al otro lado de la calle donde está la Sorbona, por entonces sumida en un dulce sueño. O la universidad central de Berlín que se creó con los fichajes de Hegel y Humboldt. El lector puede construirse su ejemplo favorito comparando entre sí a las universidades que se crearon en España a principios de los 80 (como Alicante y otras) y haciendo lo mismo entre las creadas a finales de los 80 (como la Pompeu, la C3 y otras).

La lección es que aumentar la financiación es inútil a no ser que se vincule a la contratación de los mejores y aun así puede no usarse. Los ejemplos de esto último abundan. El programa Ramon y Cajal, cuyos investigadores pueden ser hasta cuatro veces más productivos que los de la media, no ha sido usado en la misma medida por todas las universidades, ¡de 48 sólo 23 usaron este programa!

Resumiendo, los dineros de Europa no nos van a hacer necesariamente más productivos ni van a arreglar nuestros -seculares- problemas con la enseñanza y la productividad porque las organizaciones tienen sus propios objetivos -que suelen ser los de sus grupos dominantes- y usarán esos recursos para mantener el statu quo.[2] Incluso en un modelo en el que no hay camarillas, ni individuos que ejercen influencias en otros y en el que los entrantes adquieren instantáneamente los mismos derechos que los establecidos, es difícil que las organizaciones mediocres dejen de serlo. O las obligamos a competir o creamos otras nuevas, pero cuidado, con unos fundadores de lo mejorcito que haya en el país. No podemos repetir la historia de los dineros de América que nos hicieron más mal que bien convirtiéndonos en uno de los primeros ejemplos de la enfermedad holandesa.

El dinero de más allá de nuestras fronteras que, al final, nos empobreció.

Por último, remarcar que en nuestro modelo no hay competencia entre organizaciones. Si la hubiera, veríamos como hay una fuga de cerebros de las organizaciones menos meritocráticas a las que más. También podríamos ver que el talento se acaba concentrando en muy pocos sitios, una situación que, llevada al extremo, no puede ser óptima (esto último parece ser el caso con los Ramon y Cajal desgraciadamente).

Después de presentar este trabajo en varios seminarios más, me atreví a hacerlo en mi departamento de acogida, el MEDS de la Northwestern. Cuando ya había salido de casa recordé que el color de esta universidad es el morado y que yo tenía una camisa de este color. Así que volví a casa y me cambié de camisa con la consecuencia de que, a pesar del carrerón, llegué al seminario 5 minutos más tarde de la hora de comienzo (y encima sudado). Y allí estaban, professors a los que yo había admirado desde que era pequeñito (Kalai, Wolinsky, Austen-Smith…) y otros fantásticos de la generación más joven (Baliga, Schummer, Persico, Egorov…) con cara de circunstancias que hasta hicieron por reírse cuando, para quitar hierro a mi falta, empecé el seminario con un «Sorry, I’m Spanish». Los grandes son ansí.

P. D. El lector valiente que quiera echarle una legañada al paper final, puede hacerlo aquí.


[1]Agradezco a Carmen Beviá, Cesar Martinelli, Juan de Dios Moreno-Ternero y Antonio Romero-Medina sus comentarios a una versión preliminar de este trabajo. Todos los errores son de mi exclusiva responsabilidad.

[2]Un razonamiento similar se ha usado para criticar parte de la ayuda donada al tercer mundo, ver por ejemplo «The White Man’s Burden: Why the West’s Efforts to Aid the Rest Have Done So Much ill and So Little Good» de W. Easterly

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Publicado originalmente en: Ir a la fuente
Autor: Luis Corchón Díaz

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Recomendación de lectura (veraniega): El capitalismo después del Covid – conversaciones con 21 Economistas

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Como esta es mi última entrada antes de irnos de vacaciones, les dejo con otra recomendación de lectura. Si leen esto y la anterior sobre el libro de Jan Eeckhout ya habrán conseguido superar con creces la cuota de lecturas económicamente inspiradoras este verano. Hoy les hablo de El capitalismo después del Covid – conversaciones con 21 Economistas, que recoge resúmenes de 21 podcasts que hizo Luis Garicano con una selección de los mejores economistas académicos del mundo. Se pueden descargar el libro en .pdf en este enlace pero si son como yo, preferirán gastarse 89 céntimos y tenerlo en formato Kindle que es lo que me llevo en los viajes.

Luis ha ordenado las conversaciones por grandes áreas temáticas: sostenibilidad de la deuda, enfrentándose a la desigualdad, una globalización más equilibrada, conteniendo al nuevo Leviatán, promoviendo la innovación y frenando el poder de los gigantes digitales, y combatiendo el cambio climático. También ha escrito una introducción en la que intenta recoger hilos temáticos sobre estos grandes temas. Entiendo por qué lo ha hecho, pero para alguien como yo, corrió el riesgo de que lo dejara en la página 10, antes de acabar su introducción.

Esa forma de presentarlo hace que parezca un libro de texto. Y, la verdad, yo en vacaciones, o en un fin de semana, que es cuando lo leí, no tengo muchas ganas de leer un libro de texto. Si lo ignoran y se meten desde el principio en los capítulos, e incluso siguen un orden medio aleatorio, se darán cuenta de que lo que tienen en las manos son las reflexiones de un grupo de pensadores que entienden la economía de forma muy profunda, y mucho menos ortodoxa de lo que un libro de texto nos puede dar. El conjunto es muy agradable de leer porque está lleno de pensamientos desafiantes y no ordinarios. Así que lo que voy a hacer es dejarles con unos cuantos subrayados que me llamaron la atención y sugerirles una lectura desordenada y con la mente abierta. No les decepcionará.

Jesús Fernández-Villaverde “El lado positivo de la epidemia actual es que, si pasamos al teletrabajo, puede ser relativamente más fácil convencer a las personas de que amplíen su vida laboral. Si realmente no necesitan salir a trabajar, tal vez puedas pedirle a la gente que trabaje unos años más.”

Stefanie Stancheva “Los inventores y las empresas se vuelven menos sensibles a los impuestos cuando cuentan con buenos servicios locales… la conclusión de política no es eliminar o reducir los impuestos, sino más bien tener más coordinación internacional y mejores servicios locales que realmente harán que sea atractivo para estas personas permanecer en un lugar determinado.”

Esteban Rossi-Hansberg “Los sectores con una concentración creciente son sectores que han ido creciendo. Para mí, esa es una gran señal de alerta contra la opinión de que el poder monopolista está restringiendo el crecimiento de un sector en particular. Por el contrario, es coherente con la opinión de que las mejoras tecnológicas son la razón de la expansión y concentración industrial.”

Atif Mian “Existe una gran variación entre los estados (de USA) en lo que respecta al aumento de la desigualdad de ingresos máximos. Sin embargo, los datos demográficos son más o menos similares y, cuando se hace el experimento, lo que es interesante es que los estados que han visto un aumento mucho más fuerte en la desigualdad de renta de las familias también tienden a ser estados que han acumulado mucho más en activos financieros, principalmente activos de renta fija ..No niego el cambio demográfico, que también es real, pero no es tan importante como el aumento de la desigualdad.” (para explicar los bajos tipos de interés).

Dani Rodrik “Las finanzas son otra área con muy pocas ganancias demostrables y costos significativos en términos de crisis y volatilidad. Al hacer que el libre flujo de capital a corto plazo sea la norma y no la excepción, hemos creado más inestabilidad en la economía mundial y las promesas de mayores ahorros, mayores inversiones en países de bajos ingresos, más suavización del consumo y una mejor asignación de capital no se han realizado. Y lo que tenemos son las crisis financieras que vienen con más capital que fluye libremente.”

Pol Antràs “Existe un sentimiento generalizado de que la automatización, a través de tecnologías como los robots industriales o la impresión 3D, es probable que alimente la desglobalización. … Mi opinión sobre esto es diferente. En el frente conceptual, no es tan obvio. Ciertamente hay un efecto de sustitución, pero los robots tienden a aumentar la productividad de la empresa a lo grande. Una vez que automatiza, puede escalar mucho más fácilmente.”

Wendy Carlin “Argumentamos que tenemos que invocar otros motivos para la acción humana distintos al cumplimiento de la autoridad estatal y los incentivos materiales: reciprocidad, altruismo, equidad, sostenibilidad, identidad… Esas motivaciones simplemente se excluyen de la discusión del mercado-gobierno. Pero, cuando miramos entre países, e incluso dentro de un país a lo largo del tiempo, debemos aprovechar estas otras motivaciones para comprender cómo se manejan las cosas de manera diferente y los diferentes resultados durante la pandemia.”

Lucrezia Reichlin “Italia ha hecho sus deberes en el sentido de que ha tenido que luchar con sus propios demonios…. Tenemos sectores productivos fuertes en algunas áreas, pero esto se compensa con un desempeño muy pobre en otras. Tenemos un Estado muy débil e ineficiente, no solo en términos de su poder judicial, y esto ha sido una tradición desde la unificación italiana. En resumen, cohesión débil y capital social débil.”

Carol Propper “Creemos que el impacto de la recesión de 2008 en la salud mental fue bastante grande, y el impacto de Covid podría ser el doble de ese tamaño. Así que posiblemente hasta un millón más de personas en Gran Bretaña que padecen problemas de salud mental.”

Raffella Sadun “Cuando los hospitales tenían esta combinación de médicos capacitados en dirección de empresas, no necesariamente MBA, tendían a tener mejores prácticas gerenciales y también mejores resultados clínicos… Nos sorprendió porque cuando hicimos este análisis en las escuelas, descubrimos que principios similares que parecen ser importantes en la fabricación y en la atención médica también son importantes en las escuelas. “

Philippe Aghion “Si regula demasiado, evita la creación de confianza y conduce a un círculo vicioso: la gente no ve la necesidad de crear relaciones de confianza, pero debido a que la gente no crea relaciones de confianza, existe una demanda de regulación. Mostramos que la causalidad va en ambos sentidos. Es muy interesante comparar Francia y Alemania. En Francia, el 70% no confía en su gobierno; en Alemania, la cifra es del 52% (Sciences Po 2020).”

John Van Reenen “Si nació en el 1% superior de riqueza, tiene diez veces más probabilidades de llegar a ser inventor que si sus padres estuvieran en el 50% inferior. Es un orden de magnitud mayor. … Es cierto que los niños que nacieron en familias más ricas tienden a tener mejores resultados escolares que los niños de familias pobres, pero eso solo explica una pequeña parte de la diferencia.”

Fiona Scott Morton “Lo que vemos en la historia pasada de Facebook es que hizo cosas como usar una aplicación, Onavo y otros medios para encontrar competidores que estaban comenzando a crecer, y comprarlos o aplastarlos. A veces los compraban, como Instagram y WhatsApp. En otras ocasiones, especialmente con aplicaciones operando en la plataforma de Facebook como Vine, las aplastaron.”

Michael Greenstone “Uno de los favoritos en los Estados Unidos son las políticas de eficiencia energética. Todos piensan en su consumo de energía como lo hacen con el ático con goteras en su casa: debe ser muy rentable reparar la fuga. … Estas inversiones resultan en no ahorrar tanto dinero como se había proyectado, y el costo por tonelada de carbono disminuido puede alcanzar un par de cientos de dólares. Si cree que los beneficios rondan los 50 dólares la tonelada, los costos superan los beneficios.”

Nick Stern “Creo que hemos aprendido (de la crisis Covid) que actuar con firmeza y actuar juntos es fundamental. Los países que actuaron fuertemente como sociedad, como Nueva Zelanda, Corea del Sur y Taiwán, lo hicieron trabajando juntos. También vemos que la salida de la terrible recesión también puede conducir hacia un futuro mucho mejor. Simplemente en términos de multiplicadores keynesianos, invertir fuertemente (en reducción de cambio climático) ahora nos dará grandes aumentos en el PIB.”

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Autor: Antonio Cabrales

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¿Qué dice la evidencia empírica sobre el control de alquileres? Parte 2: los costes

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Jordi Jofre-Monseny y Mariona Segú

Este es el segundo post de una serie de dos entradas sobre la evidencia empírica acerca del control de alquileres. Mientras que en el primer post nos centrábamos en discutir los beneficios (ver aquí), en el segundo hablamos de los costes de controlar el alquiler.

Los costes de las políticas de control de alquileres

La crítica más habitual sobre la política de control de alquileres se centra en el hecho que la oferta de vivienda en alquiler se ve reducida. Esto puede ocurrir de dos formas, vía una reducción de la nueva construcción (los promotores anticipan que sus beneficios van a ser menores) o vía el desplazamiento de la vivienda en alquiler hacia el mercado de compra-venta. La literatura muestra que el primer efecto es inexistente, es decir, el nivel de nueva construcción es el mismo antes y después del control (Sims, 2007; Mense et al., 2019). Esto se debe a que, en los casos estudiados (MA y Alemania), la nueva construcción está exenta del control de alquileres. En el caso de Alemania, aunque los autores solo observan dos años después de la reforma, los resultados muestran un aumento en el número de demoliciones en las áreas controladas, lo que podría ser, según los autores, un primer signo de efectos positivos en la oferta de largo plazo. Esto es, los promotores reaccionarían a la exención en obra nueva construyendo más. Además, Mense et al. (2019) también encuentran que los precios de solares vacíos en las zonas reguladas aumentaron, lo cual encaja con un aumento de los ingresos esperados en futura obra nueva residencial. En este sentido, la evidencia demuestra que, cuando el control de alquileres excluye la obra nueva, ésta no tiene por qué disminuir.

En cambio, sí hay evidencia empírica que sugiere que la segunda vía es cuantitativamente relevante a largo plazo. Sims (2007) encuentra que la eliminación del control de alquileres aumentó la probabilidad que una vivienda estuviera alquilada en 6 puntos porcentuales. Diamond et al. (2019) encuentran que el número de inquilinos en las zonas controladas se redujo y aumentó el número de residentes en viviendas de propiedad. Los efectos estimados indican que en viviendas tratadas (es decir, edificios de 4 viviendas o menos construidos antes de 1980) el porcentaje de habitantes que vivían en régimen de alquiler se redujo en 14 puntos porcentuales.

El traslado de vivienda de alquiler al mercado de propiedad aumenta la oferta en este segundo mercado, lo que podría facilitar el acceso a una vivienda de propiedad por parte de los antiguos inquilinos. Los resultados de Diamond et al. (2019) sugieren que los inmuebles que pasaron del mercado de alquiler al mercado de compra-venta fueron ocupados por familias de renta más elevada, lo que incrementó la desigualdad en la ciudad. Por el contrario, los resultados de Autor et al. (2014) sugieren que el control de alquileres habría mantenido los precios de compra bajos al frenar procesos de gentrificación. Estos efectos para San Francisco y Cambridge son una combinación del efecto de cambios en la oferta con cambios en las composiciones socioeconómicas y raciales a nivel local. Es difícil evaluar hasta qué punto estos resultados son extrapolables al caso de nuestras ciudades.

Otra crítica al control de alquileres es que este induce al propietario a descuidar el estado y la calidad de sus viviendas. La evidencia sobre esta cuestión es mixta. Sims (2007) encuentra una ligera mejora en la calidad del inmueble asociada a la eliminación del control de alquileres, pero solo con lo que respeta a cuestiones menores (pintura, por ejemplo). Esto se explica porque los propietarios pueden estar sujetos a multas si las viviendas presentan problemas graves (por ejemplo, de agua o de calefacción). En cambio, el artículo de Mense et al. (2019) muestra que la implementación del control de alquileres en Alemania no redujo el número de viviendas renovadas en las zonas controladas y, por el contrario, aumentó el número de pisos ofrecidos con cocina renovada. Esto se explica porque la ley permite negociar el alquiler libremente si se justifica la inversión en obras de mejora sustanciales. Esos resultados sugieren que, aunque el deterioro puede ser una consecuencia del control de alquileres, este puede evitarse si la ley incorpora incentivos para la renovación.

¿Quién gana y quien pierde con el control de alquileres?

Como ocurre con la mayoría de intervenciones públicas, el control de alquileres tiene ganadores y perdedores. Los ganadores son los inquilinos que consiguen una vivienda regulada y los perdedores son los propietarios y los potenciales inquilinos que no consiguen encontrar una vivienda de precio regulado. Estos últimos pueden verse obligados a alquilar en el segmento libre del mercado o a vivir en otra ciudad. En términos de bienestar económico, la decisión de implementar o no el control de alquileres tiene que depender, en última instancia, del peso que otorguemos a cada uno de estos grupos.

Un mercado de alquiler sin fricciones y perfectamente competitivo genera una asignación eficiente en la que los inquilinos con una disposición a pagar mayor que el precio de mercado acceden a una vivienda de alquiler. Esto no ocurre con el control de alquileres, pues en este caso la demanda excede la oferta y el sistema de precios no es suficiente para determinar la asignación. Esto implica que los propietarios deben usar otros mecanismos para escoger a su inquilino. Por ejemplo, escoger al primero en presentarse, al inquilino con una garantía mayor o incluso otros criterios discriminatorios como la raza, el género o la composición familiar (favorecer a las familias por encima de los pisos de estudiantes). La literatura empírica ha documentado que la discriminación en el mercado libre de vivienda en alquiler es un fenómeno extendido (ver, por ejemplo, la evidencia en Ahmed y Hammarstedt (2008) para Suecia y la de Bosch, Carnero y Farré (2010) para España). Eso sugiere que, incluso en un mercado libre, la asignación puede no ser eficiente. Si bien se puede pensar que la discriminación puede encrudecerse con el control de alquileres, por el momento no disponemos de evidencia empírica que lo confirme.

Conclusión

El control de alquileres es una política con efectos a corto plazo, sin un coste presupuestario directo y con apoyo social. Dados los problemas de asequibilidad de la vivienda que existen en nuestras ciudades, es poco probable que esta propuesta desaparezca de la agenda política. Además, los beneficios del control de alquileres han sido probados en la literatura empírica. En concreto, limitar los precios de alquiler reduce los importes pagados por los inquilinos y reduce la expulsión de los hogares de menos renta en grandes ciudades (ver parte 1 de la serie).

Si bien la literatura ha encontrado que los controles de alquiler no afectan a la oferta total de vivienda, sí que está bien documentado que estas políticas pueden cambiar la composición del mercado, reduciendo el porcentaje de vivienda en el mercado de alquiler. Con respecto a otros costes de la política, la literatura ha encontrado que los controles no tienen un efecto importante sobre el estado y mantenimiento del parque de alquiler. Finalmente, no existe evidencia ni a favor ni en contra de la hipótesis que el control de alquileres incrementa la discriminación en los mercados de alquiler.

Es necesario destacar que, en la actualidad, el número de estudios empíricos sobre los efectos del control de alquileres es muy reducido. Además, hay que tener en cuenta que los beneficios y costes de la política pueden diferir en función de su diseño especifico. Por ejemplo, algunas regulaciones ya excluyen la nueva construcción del control de alquileres para intentar reducir los posibles efectos negativos sobre la oferta. Por otro lado, la regulación alemana incluye incentivos a la renovación para intentar preservar el parque de viviendas de un posible deterioro. En cualquier caso, se necesita más investigación en distintos contextos para acabar de determinar los efectos y el diseño óptimo de estas políticas.



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¿Qué dice la evidencia empírica sobre el control de alquileres? Parte 1: los beneficios

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Jordi Jofre-Monseny y Mariona Segú

Este es el primer post de una serie de dos entradas sobre la evidencia empírica acerca del control de alquileres. En este primer post nos centramos en discutir los beneficios y en el segundo, que saldrá el lunes, hablaremos de los costes de controlar el alquiler.

Las políticas de control de alquileres son poco populares entre los economistas. David Cuberes resumía en este blog hace ya algún tiempo los problemas que causa la regulación de los precios del alquiler desde la perspectiva del análisis teórico (ver aquí). Sin embargo, como sucede en muchos otros temas, esta visión no es compartida fuera de nuestro entorno profesional. Los controles de alquileres gozan de cierto apoyo social y son varias las ciudades y los países que implementan políticas de control de los precios del alquiler. En el contexto europeo, Alemania introdujo una política de control de alquileres en 2014 mientras que París regula los precios desde 2015 (con una pausa de año y medio debida a la suspensión de la ley por los tribunales). Por su lado, discrepancias acerca de la desregulación del mercado de alquiler han acabado con la coalición de gobierno en Suecia hace apenas unos días. En España, el control de los alquileres formaba parte del acuerdo de investidura entre el PSOE y Unidas/Podemos de 2019 mientras que, por su parte, el Parlamento Catalán aprobó en otoño del 2020 una política de control de los precios de alquiler.

En este contexto, hay dos grandes preguntas a contestar des del ámbito académico. La primera pregunta es si existen mejores políticas que los controles de alquiler para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda. Antonia Díaz hacía recientemente en este blog unas consideraciones muy interesantes, desde un punto de vista conceptual, en relación a cómo deberían ser las políticas del mercado de alquiler (ver aquí)

La segunda pregunta es cuáles son los efectos económicos de las políticas de control de alquileres. Para ello analizaremos con profundidad la escasa literatura empírica que ha estudiado los efectos de las políticas de control de alquileres. Nos centraremos en cuatro contribuciones que, a nuestro entender, son convincentes en términos de identificación de efectos causales. Los primeros dos trabajos, Sims (2007) y Autor, Palmer y Pathak (2014), estudian la eliminación de los controles de alquiler en Massachusetts introducida en 1995. Por su lado, Diamond, McQuade and Qian (2019) estudian una reforma de 1994 en San Francisco que extendió el régimen de control de alquileres a un segmento del mercado (edificios de 4 viviendas o menos construidos antes de 1980) que había quedado exento de la regulación hasta el momento. Finalmente, Mense, Michelsen y Kholodilin (2019) estudian los efectos de la ley Federal de 2015 (no confundir con la ley municipal en Berlín suspendida recientemente) que controla los precios de alquiler en municipios alemanes con un mercado tensionado.

Conocer los efectos económicos de las políticas de control de alquileres es importante por dos razones. En primer lugar, además de contar con apoyo social, los controles de alquiler no tienen un coste presupuestario directo y sus efectos pueden ser relativamente inmediatos. De esta forma, es una política factible tanto desde un punto de vista presupuestario como desde un punto de vista político. En segundo lugar, en economía, la evidencia empírica no siempre va de la mano de las predicciones de los modelos teóricos. Haciendo un paralelismo con el debate del salario mínimo, la evidencia empírica ha aportado una visión mucho menos negativa del salario mínimo de lo que predicen algunos modelos teóricos del mercado de trabajo (Javier Ferri resumía recientemente el estado de este acalorado debate, ver aquí).

Los beneficios de las políticas de control de alquileres

Desde la óptica de los fallos de mercado y en ausencia de regulación, los inquilinos no pueden asegurarse frente a futuras subidas de precios debido a un problema de mercados incompletos (Diamond et al., 2019). En el ámbito de las políticas públicas, el principal objetivo del control de alquileres consiste en trasferir renta de los propietarios a los inquilinos al establecer un precio máximo a pagar. En la medida en que los propietarios que alquilan sus pisos tengan más renta que los inquilinos, esta transferencia supone una mejora en la distribución de la renta.

Si el control de alquileres afecta a todo el mercado, se deberían reducir los importes que los inquilinos pagan por sus alquileres. En la práctica, es común que la regulación no afecte a la totalidad del mercado de alquiler. La regulación Federal Alemana exime a la vivienda construida de 2014 en adelante. Cuando en una ciudad existe una parte del mercado regulado y otra no, la regulación debería reducir el precio del mercado regulado, que experimentará un exceso de demanda, e incrementar el precio en el mercado no regulado (Mense et al., 2019). Con la regulación, una parte de los residentes viven en la ciudad pagando el precio regulado del alquiler. Algunos de estos no vivirían en la ciudad si tuvieran que pagar el precio de mercado. Esto hace que parte del exceso de demanda del mercado regulado se desplace a la parte del mercado libre, lo que encarece el precio en relación a la situación de no regulación. Mense et al. (2019) encuentran que los precios en el mercado no regulado aumentaron del orden del 4 por ciento mientras que en el regulado disminuyeron en un 2 por ciento. Aunque los autores no discuten cuál es el impacto medio, los datos sugieren que la política consiguió reducir el precio medio del alquiler dado que el mercado no regulado supone un segmento muy pequeño del mercado.

Sims (2007) también estima el efecto de la desregulación de los alquileres en MA, donde la regulación eximía una parte muy importante del mercado. Los resultados indican que el precio del alquiler aumentó más en aquellos barrios con una mayor proporción de vivienda regulada. Sin embargo, el efecto de largo plazo combina el efecto directo de la desregulación sobre las viviendas que estaban sujetas a regulación y el efecto indirecto que la desregulación causó al acelerar procesos de gentrificación y de renovación del stock de vivienda (Sims, 2007).

De hecho, frenar los procesos de gentrificación, que provocan la expulsión de los hogares de menos renta de sus barrios y ciudades, es otro de los beneficios que esgrimen los defensores del control de alquileres. La evidencia de MA, San Francisco y Alemania muestra que el control de alquileres reduce de forma muy significativa la movilidad de aquellos individuos que viven bajo el régimen de control. Diamond et al. (2019) concluyen que el control de alquileres ha contribuido significativamente a evitar la marcha de hogares de renta baja y a mantener la diversidad racial en San Francisco. En concreto, los sectores de la población donde la movilidad se reduce más son las personas mayores, las minorías raciales y los habitantes que llevan más tiempo en el barrio.

Des del punto de vista económico, este efecto del control de alquileres sobre la movilidad tiene un aspecto positivo en la medida en que el capital social tiene un componente geográfico muy relevante y perderlo conlleva importantes consecuencias negativas (Bayer, Ross y Topa, 2008; Gibbons, Silva and Weinhardt, 2017). Como veremos más adelante, sin embargo, la reducción de la movilidad conlleva también un aspecto negativo asociado a la asignación ineficiente de la vivienda regulada.

En conclusión, la evidencia empírica demuestra que el control de alquileres consigue reducir el precio del alquiler en la parte regulada, mientras que este puede subir en la parte no regulada. Sin embargo, cuando la parte libre representa una pequeña fracción del parque total de viviendas, el impacto en el alquiler medio es negativo. Además, el control de alquileres también puede frenar procesos de gentrificación y la expulsión de algunos colectivos vulnerables. En el siguiente post de esta serie (el lunes) discutiremos los posibles efectos adversos.

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